Il trading immobiliare , definito “flipping” nei Paesi Anglosassoni, sviluppatasi poi in altri Paesi Europei, è l’attività di acquisto di un immobile che si prevede di poter rivendere rapidamente ad un prezzo superiore, realizzando così una plusvalenza in grado di compensare l’investitore per il proprio impiego di tempo e capitale. l’obbiettivo che ci proponiamo con questa attività è quello di realizzare una casa efficiente, massimizzandone le potenzialità attraverso un intervento intelligente, teso a valorizzarne gli spazi e le funzionalità , minimizzando la spesa.
Riteniamo dunque che la chiave di lettura di questo tipo di interventi sia da interpretarsi in quest’ottica.
Acquisire un prodotto di base, applicare una matrice di intervento attraverso un esperienza consolidata e maestranze efficienti e affidabili, restituire un prodotto rinnovato, che possa intercettare una domanda abitativa specifica, lasciando spazio alle personalizzazioni future.
Esempio di valorizzazione
Appartamento di 90 mq – Roma Zona Prati-Eroi
Costo acquisto 280.000 euro
Costo ristrutturazione : 50.000 euro
Prezzo di rivendita 380.000
Margine : 50.000 ( ritorno investimento 15% lordo )
Esempio di valorizzazione
Appartamento di 120 mq – Roma Zona Flaminio
Costo acquisto 430.000 euro
Costo ristrutturazione : 90.000 euro
Prezzo di rivendita 590.000
Margine : 70.000 ( ritorno investimento 13% lordo)
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Come viene generato l’incremento del valore?
Attraverso un processo standardizzato composto da 4 step
ACQUISTO AL PREZZO OPPORTUNO
Per valutare con esattezza il “prezzo opportuno” occorre bilanciare molto attentamente le previsioni di spesa ed il possibile prezzo di realizzo successivo. Per entrambe le cose è necessaria una notevole esperienza in fatto di interventi di restauro-ristrutturazione ed una forte conoscenza del territorio e delle sue peculiarità di contesto.
Delle buone opportunità di acquisto possono presentarsi attraverso le aste o, ancor meglio, attraverso le procedure di “saldo a stralcio”.
RISTRUTTURAZIONE
In generale , i potenziali acquirenti di immobili da ristrutturare, che intendono adibire la casa a propria abitazione, non sono attratti da questa tipologia semplicemente perchè non hanno la percezione esatta del tipo di miglioramento che è possibile ottenere dallo stato “grezzo” della casa . Semplicemente è scoraggiato di fronte ad un immobile in cattive condizioni perchè non ne percepisce le potenzialità di miglioramento. Per conseguenza, spesso opportunità di questo tipo vengono scambiate con uno sconto superiore al mero costo di ristrutturazione, da un lato perché richiedono una competenza specifica di tipo tecnico-architettonico ed un dispendio di tempo ed energie non indifferente, dall’altro perché generalmente immobili di questo tipo risultano attrattivi solo per una esigua fascia di potenziali acquirenti.
Per un investitore è importante tenere a mente che l’obiettivo non deve essere quello di sviluppare un progetto soggettivamente bello ne troppo rifinito, in quanto potrebbe non individuare il gusto di ampia fetta di potenziali acquirenti. E’ necessario invece intervenire con un progetto di efficentamento degli spazi per attribuire maggiore funzionalità alla casa, tale da individuare la più ampia fascia possibile di potenziali acquirenti, che successivamente potranno personalizzare la casa seguendo il proprio gusto. In una parola occorre applicare un intervento “Spartano” ma estremamente efficiente, realizzando il maggior potenziale di incremento di valore percepibile a prima vista dalla fascia più ampia possibile di clienti finali (coloro che dovranno abitare la casa).
Infatti l’esperienza in questo campo ci ha mostrato come nella maggior parte delle operazioni, la casa viene venduta nelle prime visite effettuate a “lavori terminati”. In alcuni casi la vendita viene definita anche prima, permettendo al cliente un ulteriore grado di personalizzazione dell’intervento.
EFFICENTAMENTO DEGLI SPAZI O FRAZIONAMENTO
Ottimizzare la distribuzione degli spazi di una casa, partendo dalla pianta ante operam, oppure frazionare una superficie grande in due unità minori, sempre e quando le norme consentano di operare un frazionamento urbanistico, può contribuire ad accrescerne il valore.
Nuove funzioni possono essere attribuite a superfici apparentemente inutilizzate o sottoutilizzate, realizzando cosi nuovi spazi inaspettati. Questo è un aspetto fondamentale che, spesso, solo l’esperienza di un architetto potrà farvi leggere correttamente.
In alcuni casi particolari è possibile valutare anche un cambio di destinazione d’uso urbanistico, tale da favorire, già di per se, un aumento del valore, a fronte di un contributo per oneri di urbanizzazione.
In linea teorica, ad esempio, e fermo restando le diverse limitazioni imposte dal Piano Regolatore generale e dai piani di zona, la trasformazione di uno spazio industriale, o di un opificio o di un magazzino in tutto o in parte, a superficie residenziale (la dove possibile), permette un sensibile aumento del valore complessivo.
RIVENDITA
L’ultimo aspetto della dinamica di Trading immobiliare riguarda la fase di rivendita del bene. Va da se che un immobile nuovo, efficiente e ben disegnato si vende praticamente da solo.
La differenza sostanziale sta nella capacità di negoziazione, di “tenuta del prezzo” che ci siamo prefissati di ottenere , opportunamente valutato attraverso considerazioni di tipo pragmatico e realistico. Un piano di marketing e comunicazione efficiente risulterà essenziale per minimizzare i tempi di rivendita, ottimizzando cosi il risultato generale dell’operazione.
A questo scopo è dedicata una specifica attività promossa dal nostro studio, grazie all’esperienza maturata sul campo da oltre 20 anni e all’utilizzo di innovativi sistemi di comunicazione social , non più basati sulle semplici locandine o pubblicità sui portali.
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PERCHÈ FUNZIONA?
Mediamente il target di riferimento di un immobile ristrutturato , e’ quello di clienti che cercano un abitazione pronta all’uso, preferibilmente configurato secondo un ottica facilmente re-interpretabile , lineare, semplice ed efficiente.
Questa dinamica rende la domanda di immobili pronti per essere abitati, stabile anche in momenti di forte rallentamento del mercato.
Attraverso il nostro ufficio studi che elabora le statistiche , e la nostra esperienza sul campo, siamo in grado di proporvi immobili che possano trasformarsi in opportunità di investimento, consentendo così di ottimizzare l’intero processo duale (fase di acquisto e fase di ristrutturazione).
QUALE IL VALORE AGGIUNTO DA STUDIO FORI?
Si tratta di un tipo di operatività molto remunerativa, a condizione di conoscere perfettamente le dinamiche di mercato, le aree di intervento e le previsioni dei possibili costi di ristrutturazione, perchè altrimenti si rischia di disperdere energie, tempo e finanze.
L’esperienza sul campo, nel tempo ci ha permesso di individuare delle buone opportunità per i nostri clienti, selezionando quelle unità che ci hanno consentito di effettuare gli interventi più efficaci , realizzando un esecuzione professionale attraverso maestranze adeguate e con il miglior rapporto costi/benefici.
Il nostro obbiettivo, nell’assistenza al Trading Immobiliare si realizza sostanzialmente attraverso tre elementi :
professionalità nell’organizzare l’operazione nei minimi dettagli
competenze specifiche in ambito tecnico architettonico e commerciale
Esatta previsione del capitale necessario.
Studio Fori si propone di assumere i primi 2, lasciando a voi il ruolo dell’investitore consapevole.
QUALI SONO I CONTRATTI IN GIOCO ?
Per effettuare tutte le operazioni necessarie a sviluppare l’operatività descritta occorre confrontarsi con una serie di contratti che dovranno essere opportunamente valutati nel caso specifico, tuttavia di seguito vi fornisco un breve prontuario dei fondamentali:
- Contratto preliminare di compravendita con opzione di cessione
- Contratto d’appalto impresa di ristrutturazione
- Contratto di sub appalto impresa di ristrutturazione
- Nomina direttore lavori
- Nomina responsabile dei lavori
- Contratto investitore di capitali
- Procura speciale
- Scrittura privata (per eliminare il rendiconto nella procura speciale)
IL CONTESTO DEL TRADING IMMOBILIARE
L’attuale contesto economico, caratterizzato da tassi di interesse estremamente bassi e in alcuni casi anche negativi, fa sì che il rendimento dei depositi bancari, il prodotto di investimento preferito dalle famiglie negli ultimi decenni, sia praticamente nullo. Di conseguenza, molti investitori hanno prelevato il loro denaro da questi depositi per concentrarlo in nuovi investimenti. Il mercato immobiliare è una di queste opzioni e, tra l’altro, una delle più popolari. Poche persone in Italia possono dire di non conoscere nessuno che abbia investito nel mercato immobiliare in un modo o nell’altro e con migliore o peggiore fortuna.
Il binomio beni immobiliari – investimento è stato molto discusso sia in Italia che nel resto del mondo. Soprattutto nel nostro paese, dove molte persone, non appena riescono a raccogliere sufficienti risparmi, si dirigono immediatamente all’investimento immobiliare, solitamente con l’acquisto fisico di un immobile (spesso un appartamento in una località di vacanze o una seconda casa) senza conoscere altre possibilità di investimento che offrono maggiori opportunità.
Fonte: https://admiralmarkets.com/
Il nostro obbiettivo dunque è quello di favorire una maggiore comprensione delle reali possibilità e potenzialità offerte dal nostro tessuto urbano, senza dover necessariamente guardare fuori da esso . Lo scopo è quello di promuovere un servizio di consulenza all’investimento consapevole, cercando di ridurre al minimo i possibili rischi e criticità tipicamente legate, per definizione, al concetto stesso di investimento .
Esistono in rete moltissime risorse e siti web di grandi trader immobiliari che hanno la pretesa di svelare a tutti il segreto di questa attività .
Il nostro consiglio e’ di diffidare fortemente da questo tipo di iniziative.
Citazione di un esperto analista di real estate :
“ 
pubblicizzi un Webinar GRATUITO durante il quale mi insegnerai ad investire in modo SICURO e PROFITTEVOLE in un determinato mercato immobiliare; scrivi che hai deciso di condividere con me i tuoi tre segreti che ti hanno permesso di diventare ricco e famoso; …
perché dal giorno successivo mi bombardi di email per vendermi il tuo videocorso (sullo stesso argomento del webinar) a euro 1999,00 anziché 5.990,00 ? “
