Il contratto di locazione a canone concordato è una forma di locazione per immobili abitativi con durata minima di tre anni, prorogabile per altri due. I punti di interesse sono le agevolazioni fiscali e i canoni fissati d’accordo tra proprietario e inquilino, nel rispetto dei limiti di legge.
Per ottenere ulteriori chiarimenti su questa tipologia di contratto, idealista/news ha intervistato Eugenio Romey, presidente di Confabitare Roma, una sede provinciale di Confabitare Italia, una confederazione di associazioni sindacali della proprietà edilizia presenti in tutto il paese.
La locazione a canone concordato suscita interesse principalmente per due motivi.
In primo luogo, offre la possibilità di ridurre la durata minima della locazione rispetto ai contratti tradizionali. Questo è vantaggioso per i proprietari (locatori) poiché permette loro di riavere l’unità abitativa in tempi più brevi rispetto alle locazioni standard 4+4.
Le locazioni a canone concordato possono essere di diversi tipi: 3+2 per esigenze abitative ordinarie, 31 giorni per contratti transitori (con una durata massima di 18 mesi) e contratti per studenti con una durata minima di 6 mesi + 6 mesi e una durata massima di 3 anni + 3 anni. Queste opzioni sono disponibili in tutti i Comuni italiani (mentre i contratti per studenti sono limitati ai Comuni con sedi di studio o quelli confinanti) e possono godere di agevolazioni fiscali speciali se il Comune rientra tra quelli con carenze di disponibilità abitative.
In secondo luogo, le locazioni a canone concordato offrono significative agevolazioni fiscali. A differenza dei contratti a canone libero (4+4), dove l’Irpef o l’Ires sono tassate al normale livello e l’Imu non subisce alcuna riduzione (se si sceglie la cedolare secca, l’aliquota è del 21%), i contratti a canone concordato nei Comuni sopra citati beneficiano di una riduzione del 30% dell’Irpef o dell’Ires e dell’imposta di registro, oltre a una riduzione del 25% dell’Imu (con ulteriori possibili riduzioni stabilite dal Comune). Inoltre, optando per la cedolare secca, l’aliquota si riduce al solo 10%.
In Italia, è possibile stipulare contratti a canone concordato per esigenze abitative ordinarie in tutti i Comuni.
Tuttavia, la regolamentazione del canone concordato non è uniforme su tutto il territorio nazionale e segue una normativa nazionale predisposta dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, che stabilisce le regole generali. Le regole specifiche per ogni singolo Comune sono definite negli Accordi Territoriali, i quali sono frutto di negoziati tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dell’inquilinato.
In sintesi, la regolamentazione dei contratti a canone concordato in Italia varia da Comune a Comune e dipende dagli Accordi Territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e dei proprietari, con il coinvolgimento delle istituzioni locali solo in alcune circostanze.
Quali sono le problematiche di questa tipologia contrattuale?
Gli svantaggi dei contratti a canone concordato sono principalmente due:
- Compressione dell’autonomia negoziale: A differenza dei contratti a canone libero, dove le parti hanno la possibilità di personalizzare il contratto con clausole specifiche (ovviamente non vietate dalla legge), nei contratti a canone concordato questa autonomia negoziale è limitata. I testi contrattuali sono stati studiati e predisposti a livello nazionale, e i contratti devono seguire questi modelli predefiniti allegati alla Convenzione nazionale e recepiti dal Decreto Interministeriale del 16 gennaio 2017. Pertanto, non è possibile inserire nuove clausole o obblighi che non siano già previsti nel testo standard. Solo alcune variazioni minori sono ammissibili senza alterare significativamente l’assetto contrattuale.
- Limitazione nel calcolo del canone: Il canone nei contratti a canone concordato deve rientrare entro una fascia di oscillazione, determinata secondo criteri specifici indicati negli accordi territoriali. Questo significa che nei Comuni in cui gli accordi territoriali hanno fissato canoni convenienti, c’è un elevato interesse per questa tipologia di contratto, il che porta a molti immobili messi sul mercato in locazione a canone concordato con benefici fiscali per l’Erario. Tuttavia, in altri Comuni in cui i canoni risultano poco vantaggiosi per i proprietari, l’interesse per questo tipo di contratto è ridotto. Trovare un giusto equilibrio tra il funzionamento degli accordi territoriali e le tutele legate al canone è quindi essenziale per garantire l’attrattiva del canone concordato rispetto a quello libero, mantenendolo comunque più basso.
In sintesi, i contratti a canone concordato presentano queste limitazioni riguardo all’autonomia negoziale e al calcolo del canone, ma, se gli accordi territoriali sono ben strutturati, possono offrire vantaggi sia per i proprietari che per gli inquilini, stimolando l’uso di questa tipologia contrattuale.
Quali sono i vantaggi?
In sintesi, i vantaggi dei contratti a canone concordato riguardano principalmente le agevolazioni fiscali e la durata minima del contratto. Tuttavia, l’effettiva convenienza dipende anche dalla presenza di accordi territoriali vantaggiosi nei diversi Comuni.
Per i proprietari, i contratti a canone concordato offrono agevolazioni fiscali e la possibilità di riavere l’immobile in tempi più brevi rispetto ai contratti a canone libero (4+4). Tuttavia, l’interesse per questa tipologia di contratto dipende dalla convenienza dei canoni stabiliti negli accordi territoriali locali.
In conclusione, oltre alle agevolazioni fiscali e alla durata contrattuale, la convenienza dei contratti a canone concordato dipende anche dalle condizioni specifiche stabilite negli accordi territoriali e dal reddito del conduttore.
Quali sono le modalità di accordo tra proprietari e inquilini?
Per stipulare un contratto a canone concordato, ci sono due modalità:
- Contratto assistito: Questa modalità è più rara e prevede che il contratto venga redatto materialmente dalle organizzazioni sindacali sia del locatore che del conduttore. Successivamente, il contratto viene sottoscritto dalle suddette organizzazioni. Questo tipo di contratto nasce già “perfetto” dal punto di vista normativo e viene completato da una “scheda calcolo canone” fornita dalle organizzazioni, che diventa parte integrante del contratto.
- Contratto non assistito: Questa è la modalità più comune e non implica un’assistenza diretta da parte delle organizzazioni sindacali alla stipula del contratto. In questo caso, il contratto viene redatto e stipulato direttamente dalle parti coinvolte, cioè il locatore e il conduttore. Anche se le organizzazioni possono offrire consulenza o informazioni, non appongono timbri o firme sul contratto, poiché non sono coinvolte nella sua redazione diretta da parte delle parti interessate.
Nel ‘contratto non assistito’, il locatore deve richiedere all’organizzazione a cui aderisce un’attestazione di rispondenza, che è obbligatoria.
L’organizzazione esamina il contratto dal punto di vista normativo ed economico e rilascia un’attestazione che conferma la sua rispondenza all’accordo territoriale sia per gli aspetti normativi sia per quelli economici. Questa attestazione abilita le agevolazioni fiscali e comporta una responsabilità erariale per l’organizzazione. Con l’attestazione in mano, il contratto può essere registrato.
Il consiglio per un proprietario che desidera optare per una locazione a canone concordato è di rivolgersi a un’organizzazione della proprietà edilizia prima di procedere con qualsiasi altra cosa. L’organizzazione fornirà i testi di contratto da utilizzare, fornirà istruzioni su cosa evitare e cosa è possibile fare, e calcolerà preventivamente il canone ammissibile, così da stipulare un contratto corretto e attestabile.
Cosa è necessario sapere prima di stipulare un contratto di locazione a canone concordato?
Il proprietario deve scegliere l’accordo territoriale adeguato nel suo Comune, se ne sono disponibili più di uno (come a Roma o Bergamo). Dopo aver deciso quale accordo utilizzare, si rivolge a un’organizzazione che ha stipulato quell’accordo. L’organizzazione fornirà istruzioni, modulistica e il testo di contratto da personalizzare con dati anagrafici, informazioni sull’immobile e eventuali clausole aggiuntive o garanzie di terzi. Alcune piccole modifiche possono essere apportate, ma il contratto non deve essere stravolto per mantenere la rispondenza normativa e poter essere attestato. La registrazione può essere curata dall’organizzazione o dal proprietario stesso, ma l’obbligo per il locatore è richiedere l’attestazione all’organizzazione.
Contatti Transitori
Massima attenzione è richiesta per i contratti transitori, poiché non sono ‘transitori’ solo perché le parti lo decidono. Per stipulare un contratto di questo tipo, che dura al massimo 18 mesi senza possibilità di rinnovo, è necessario avere un’esigenza di transitorietà specificata nell’accordo territoriale e supportata da documentazione giustificativa allegata al contratto. La mancata osservanza delle regole può comportare una conversione forzata in un contratto a canone libero di tipo 4+4, perdendo le agevolazioni fiscali, con una durata di otto anni e possibili ripercussioni legali. Inoltre, potrebbe essere richiesto al locatore di rimborsare al conduttore eventuali aumenti di canone eccessivi, fino al 20%. Questo tipo di contratto richiede una seria e accurata attenzione, poiché le conseguenze di un’errata stipula possono essere significative.
