La cedolare secca è un regime facoltativo di tassazione sulle locazioni perché si può scegliere liberamente se aderire alla cedolare avendo così dei vantaggi che si sostanziano nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali e nell’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Scegliendo la cedolare secca il proprietario dell’immobile rinuncia inoltre alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Possono scegliere il regime della cedolare secca sugli affitti i proprietari e i titolari del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), ma solo per immobili che rientrano nelle categorie catastali da A1 a A11, locate a uso abitativo e per le relative pertinenze. Non si può scegliere la cedolare per la locazione di immobili adibiti a uffici o studi privati, rientranti nella categoria catastale A10.
Si può optare per il regime della cedola secca:
• alla registrazione del contratto di locazione
• alla proroga del contratto di locazione
Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del decreto con il piano casa è entrata ufficialmente in vigore la cedolare ridotta al 10% sui contratti a canone concordato e per studenti, da quest’anno e fino al 2017. I benefici ci saranno già dalla prossima dichiarazione dei redditi per chi ha stipulato un contratto agevolato, risparmiando sull’acconto.
Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del decreto con il piano casa è entrata ufficialmente in vigore la cedolare ridotta al 10% sui contratti a canone concordato e per studenti, da quest’anno e fino al 2017. I benefici ci saranno già dalla prossima dichiarazione dei redditi per chi ha stipulato un contratto agevolato, risparmiando sull’acconto.
Questo nuovo volume di imposta riguarda quindi i contratti di durata di tre anni più due e canone entro i limiti di quello prefissato dagli accordi territoriali nei comuni ad alta tensione abitativa. Si tratta dei capoluoghi di provincia e dei comuni limitrofi, in tutto 716, nei quali sono state prefissate delle fasce di oscillazione per le locazioni, suddividendo i comuni per singole zone territoriali, all’interno delle quali sono definiti gli importi per metro quadro, in riferimento alla tipologia, e alle caratteristiche interne dell’immobile. Fino a prima della crisi la differenza tra canone concordato e canone libero era significativa: oscillava del 20/30%. Negli ultimi due anni invece la forbice si è notevolmente ristretta e le differenze si sono praticamente azzerate per gli immobili di taglia media e medio pregio. Quindi se si ipotizza di mettere sul mercato il proprio immobile la prima cosa da fare è quella di procurarsi le tabelle con gli accordi territoriali, rivolgendosi per questo direttamente al proprio comune. Peraltro le tabelle sono applicabili con una certa elasticità e si presuppone sempre un accordo tra le parti. Per gli appartamenti ammobiliati peraltro è prevista dagli stessi accordi la possibilità di applicare canoni più elevati. Muovendosi con un po’ di accortezza, quindi, si può avere un canone vicino a quello di mercato con un consistente risparmio di imposte, con in più il vantaggio che il contratto, compreso il primo periodo di rinnovo obbligatorio, ha la durata complessiva di cinque anni. Scaduto questo termine tutte le condizioni possono essere riviste.
Le regole per la dichiarazione: Per quel che riguarda le imposte, poi, la cedolare si applica solo a partire dall’annualità per la quale si è fatta l’opzione, ossia coincide con le annualità contrattuali. In pratica chi opta adesso per la cedolare dovrà pagare in ogni caso l’acconto di luglio per il 2014 sulla base del canone sottoposto ad Irpef, mentre non dovrà versare l’acconto della cedolare. A novembre, volendo, si potrà ridurre l’acconto in considerazione della cedolare, ma occorre in ogni caso fare i calcoli con attenzione perché per chi paga meno del dovuto le sanzioni sono salate. Nel 2015, invece, si pagherà il saldo della cedolare per il 2014 più gli acconti della stessa cedolare per il 2015. Inoltre occorre inviare una raccomandata all’inquilino per avvertire che non saranno più dovuti gli aumenti contrattuali annuali, in quanto l’opzione per la cedolare li blocca.
Quando la cedolare può non essere conveniente: La cedolare, anche nella nuova versione light, in linea di massima conviene sempre a chi ha altri redditi oltre a quelli da locazione. In questa situazione è infatti possibile continuare ad usufruire di eventuali detrazioni per spese mediche o di ristrutturazione o per i familiari a carico, e in più il reddito da locazione non si somma agli altri redditi e quindi non fa scattare l’aliquota superiore. Chi, invece, non ha altri redditi oltre alla locazione può non avere convenienza ad effettuare l’opzione in tutti i casi in cui ha spese da detrarre tali da azzerare le imposte sul canone. Si tratta, però, di un discorso teorico in quanto l’unico modo di sapere se conviene optare o meno è quello di verificare quanto si dovrebbe pagare con uno o l’altro regime.
