di Alessandro Mori 
Diversamente da altri mercati europei, negli ultimi anni, nonostante i bassi tassi di interesse, in Italia i valori immobiliari non sono incrementati significativamente se non in alcune città principali. Diversamente, nella gran parte del Paese, i canoni di locazione sono aumentati, a volte anche in misura considerevole.
Questo si deve In primo luogo, perché lo stock di immobili residenziali non frazionati è molto ridotto, rendendo difficile l’investimento in immobili che non siano di nuova costruzione.
Ma in tal caso, è spesso molto più vantaggiosa la vendita frazionata.
In secondo luogo, perché i valori di acquisto, complice anche l’alta propensione all’acquisto delle famiglie, rendono i rendimenti da locazione comunque poco interessanti rispetto al rischio.
In terzo luogo, e non necessariamente in ordine di importanza, perché la fiscalità è svantaggiosa: senza entrare in tecnicismi, è sufficiente richiamare l’indeducibilità dell’Iva sugli investimenti e sui costi che riduce enormemente i rendimenti per un operatore professionale.Il mercato delle locazioni residenziali è in larghissima parte gestito da privati spesso non in modo professionale.
In molti casi, le unità immobiliari sono di poca qualità, non ristrutturate di recente e con scarsa efficienza energetica. Conseguentemente, molte famiglie che ne hanno la possibilità, preferiscono l’acquisto rispetto all’alternativa della locazione.
Recentemente, gli incentivi fiscali alla ristrutturazione hanno reso conveniente la ristrutturazione di vecchie unità residenziali. I numeri delle compravendite nel 2022 sono stati i più alti dell’ultimo decennio, non lontane dal precedente picco registrato poco prima della crisi del 2008.
La pandemia ha avuto un forte impatto sul turismo, ma al tempo stesso ha creato anche un effetto di domanda latente che sta trovando risposta con un aumento considerevole dei flussi turistici. Già da tempo le piattaforme on-line avevano reso semplice la trasformazione di unità residenziali in offerta di alloggio per brevi periodi, ben più redditizie e prive di rischio di insolvenza o di contenzioso. Con la ripresa del turismo questa opzione sta contribuendo notevolmente, specialmente nelle città a maggior vocazione turistica, a sottrarre unità all’offerta di locazioni residenziali tradizionali. Inoltre, la recente forte inflazione, ha contribuito a tale fenomeno, dal momento che per le locazioni di brevi.
Le cause dell’aumento dei canoni
Essendo la gran parte delle unità sul mercato delle locazioni di proprietà di privati, questi hanno un vantaggio fiscale notevole nell’opzione per la cedolare secca: tuttavia, questo implica la non possibilità di adeguare all’inflazione il canone degli anni successivi, con l’effetto che l’offerta ha già anticipato le aspettative di inflazione traducendole in maggiori canoni richiesti. Infine, l’aumento del costo del denaro e la maggior selettività da parte delle banche nella concessione del credito hanno avuto un ovvio ed evidente effetto negativo sui mutui destinati all’acquisto della casa. A parità di reddito quindi, l’accessibilità alla proprietà immobiliare si è ridotta, costringendo una parte delle famiglie a dover rinunciare all’acquisto e a ripiegare sulla locazione per soddisfare le proprie esigenze abitative.
In conclusione, in un mercato scarsamente sviluppato quale quello della locazione residenziale in Italia, con una bassa offerta frazionata tra privati e con la pressoché totale assenza di investitori professionali, le possibili spiegazioni all’aumento dei canoni di locazione si possono ritrovare in una repentina riduzione dell’offerta con l’uscita dal mercato di quegli immobili venduti per ristrutturazione, per lo spostamento dell’offerta verso le locazioni brevi, per le aspettative di inflazione, nonché per una ripresa della domanda derivante dalla maggiore difficoltà nell’acquisto a causa dell’aumento dei tassi sui mutui.
